上海商住房2019新政策_上海商住房新政策 上海商住房大整治最新消息

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上海：清理商住房针对违法违规房企，切实维护购房人权益

在上海市依法清理整顿商业办公项目过程中，部分开发企业曲解政策、拖延整改，对购房人要求退房等维权行为设置障碍，针对这些情况，上海市住建委和相关部门于6月12日重申，清理整顿工作的对象，是违法违规的商业办公项目和相关开发企业。清理整顿工作必须坚持依法合规，切实维护购房人的合法权益。

上海市住建委和相关部门明确，上海市将加强监督检查，对于主动整改的开发企业，将依法从轻、减轻或免于行政处罚。对拒不整改或对购房人依法维权设置障碍的，将依法严处，情节严重的，还将采取降低资质、限制参与土地招标、拍卖等措施。

上海市住建委和相关部门强调，为进一步维护好购房人的正当合法权益，对已实际成交并完成销售合同网上备案的，购房人要求退房的，支持购房人依法维权，开发企业必须积极配合;购房人希望继续履行合同的，可交付使用，相关信息记入房屋交易登记系统。

上海市住建委和相关部门要求，各区要按照清理整顿工作的原则和要求，结合本区实际情况，细化工作方案，平稳推进相关工作。

上海市政府支持已购商住房业主合法维权

针对上海市部分业主的维权行为，上海市政府于6月12号发文称，商住房清理整顿工作的对象，是违法违规开发商。清理整顿工作必须坚持依法合规，切实维护购房人的合法权益。

上海市从年初开始清理整顿商住房。1月初，该市叫停了“类住宅”项目网签，之后，对商办项目改变房屋使用性质进行清理，清理对象包括：擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等。

5月17日，上海市政府正式下发商住房整顿方案，对在售项目区分不同情况进行清理整顿。其中影响最大的，是已售但未交付的商住房。

方案规定：对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，必须恢复商业办公功能，不符合要求的不得交付，不得办理房屋交易登记手续。

这就意味着已经购买了商住房的业主，最后到手的是纯商业属性物业，不能用于居住。随后，受影响业主进行了各种形式的维权，要求能够以网签为界，承认商住两用的历史过往，即允许已经网签的物业保留居住功能。

商住房一般产权为50年，普通住宅为70年。相对于普通住宅的水电费和燃气入户，商住房的商业标准水电费更高，部分项目才有天然气入户。

上海的商住项目普遍在50年，自开发商拿地之时开始算起，也就是交到购房者手里还有四十几年。周边住宅的话，一般都在六十多年。没有天然气的商住房，自然把电力当做了生活主要能源。

上海商住房不能落户；购买周边住宅后，满足当地落户条件后可以落户。

目前涉及因产权到期的纠纷还比较少见，无法确定两者间的好坏，只是时间长短不同。生活成本上，住宅多样性的能源配置，很多住宅小区还装有太阳能板，这个是商住房比较短板的一项。

成本：总价、首付和税费之差

上海商住房和周边住宅的总价，还是得根据具体项目来说，因为周边的住宅可能比上海商住房单价还低，相同面积上海商住房反而会比周边住宅价格更贵。嘉兴、海宁、常州、启东、无锡5个城市的成交均价还是在1万/平以下，如果以10月上海4.3万/平的成交均价作为比较的话，那么用上海1平米的钱在这5个城市都可以买到5平米左右。

商住房最低首付比例为45%~50%，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍，且不能使用住房公积金贷款；普通住宅最低首付比例在20%~30%，可以使用公积金贷款（具体贷款政策以官方发布为准）上海商住房与购买周边住宅所要交纳的税费有不同。购房人购买住宅，需要交纳增值税、契税、个税。若是商住房，不仅要交纳增值税、契税、个税，还要交纳印花税、土地增值税。

但是对于在总价的优劣势还是得根据一房一价来衡量，而首付和税费上，住宅相对首付压力会比较小。商住房在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高。

交通：出行时间、成本之差

上海周边城市有苏州昆山花桥，嘉兴，启东，无锡，太仓等，其中花桥已经有开往上海的地铁，坐那么久的硬板凳你的屁股不一定会开心，但是至少有地铁也是个心理安慰。，并且，很多花桥住宅区都开通了到花桥地铁站和上海中山公园的班车。苏州部分地区还能做高铁抵达上海，不比上海郊区的居民到市中心时间花的多。

上海市政府在最新申明中表示，部分开发企业曲解政策、拖延整改，对购房人要求退房等维权行为设置障碍。

据财新记者了解，业主和开发商之所以不能达成一致，主要原因是对于退房款多少存在争议。大部分开发商同意业主退房，但是只能接受原价退款，部分项目愿意附加资金利息。但是业主的诉求是按照现在的房价退款，这一两年来的房价上涨部分，也要让开发商负担。

还有一部分的业主不愿意退房，希望已购房屋的属性能够被认可为既定事实。据上海市住宅市场限购多年，资质不够的购房者以商住房为首选。这些人包括投资客，也有相当一部分属于刚需。

上海市政府在最新的申明中明确，对已实际成交并完成网签的，购房人要求退房的，支持购房人依法维权，开发企业必须积极配合;购房人希望继续履行合同的，可交付使用，相关信息记入房屋交易登记系统。

易居中国企业集团CEO丁祖昱分析认为，上述表述意味着政府承认了已购房屋可以入户居住，但是此类房屋只能居住不能再拿来交易。

此前，上海市政府对已入住的商住房明确政策口径，即从严管控，不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行。

上海市住建委和相关部门此次明确：上海市将加强监督检查，对于主动整改的开发企业，将依法从轻、减轻或免于行政处罚。对拒不整改或对购房人依法维权设置障碍的，将依法严处。情节严重的，还将采取降低资质、限制参与土地招标、拍卖等措施。

同策咨询研究部发布数据显示，2016年上海房企的销售业绩中，有13家房企的商办类销售金额占其整体销售金额的一半以上，最高占比达96%。

2016年全年，上海土地市场卖出的87宗土地中，商办地为49宗;1441亿元卖地收入中，商办地贡献了372亿元。

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