上海买商住房资格_上海商住房能买吗?上海商住房值得购买吗?

国际政策 2019-07-24 专注教育 晴天

【www.jxxyjl.com--国际政策】

“类住宅”的概念大家听说过吗?所谓类住宅,就是“类似住宅”,但土地使用性质并非住宅,而按照住宅标准建设并宣传、销售的房子,比如商住房、LOFT、酒店式公寓等。

商住房过去不限购,但是现在也开始限购了,比如北京在2017年就出台了关于商业、办公类项目的限购政策,而上海也在清理类住宅项目。

在我国,大部分情况下,土地和房屋由两个彼此独立的体系管理——国土部门和房屋管理部门。国土局负责拍卖土地,办理土地使用权证。房管局负责监督房屋建设,颁发房产证。现在二证合一,统称不动产登记证。 

城市规划并不是直接对楼宇进行规划,而是对土地进行规划。规划部门将城市切割成一块块不同性质的用地,比如住宅、商用、办公、工业、教育等,再由国土局挂牌出售或者划拨,由开发商及其他单位进行建设。

不同性质的土地有不同的使用年限。土地年限按照用途不同分为70、50、40年,这一套还是1998年从香港学过来的,那时起在全国范围内开始取消福利分房制度。

70年产权的住宅用地相对较贵,拍卖的门槛也比较高。有不少城市严格控制土地供应,住宅用地一地难求,但是城市的需求在不断扩大——随着实体经济的衰退,住宅成了很重要的保值工具,价格水涨船高。有不少开发商就打起了歪主意:用非住宅的土地开发住宅,于是就有了土地性质是办公、商用、工业、教育、科研甚至在集体土地上开发的住宅。

这些住宅由于在规划的时候并不是住宅,所以往往要先按照办公、商用的要求做规划设计,在通过规划验收之后再进行改造。上海把这类性质的住宅叫作类住宅,而北京则把它们称作商改住。

近年来,全国像雨后春笋一样冒出了大量的商改住项目,大部分时间这些打着政策擦边球的项目都潜伏在法律监管的灰色地带。打击商改住的方法大体上有以下几种:禁止网签;停发房产证;不通燃气。

以上这些手段都不能非常有效地打击商改住项目,因为开发商可以通过商品房预售取得大量购房者的资金,而不办房产证和燃气,影响的都是购房者,对开发商的利益没有根本影响。上海清理类住宅的行动在原来的基础上更进一步,它是通过拆除独立卫生间上下水、燃气来实现的。

上海:清理商住房针对违法违规房企,切实维护购房人权益

在上海市依法清理整顿商业办公项目过程中,部分开发企业曲解政策、拖延整改,对购房人要求退房等维权行为设置障碍,针对这些情况,上海市住建委和相关部门于6月12日重申,清理整顿工作的对象,是违法违规的商业办公项目和相关开发企业。清理整顿工作必须坚持依法合规,切实维护购房人的合法权益。

上海市住建委和相关部门明确,上海市将加强监督检查,对于主动整改的开发企业,将依法从轻、减轻或免于行政处罚。对拒不整改或对购房人依法维权设置障碍的,将依法严处,情节严重的,还将采取降低资质、限制参与土地招标、拍卖等措施。

上海市住建委和相关部门强调,为进一步维护好购房人的正当合法权益,对已实际成交并完成销售合同网上备案的,购房人要求退房的,支持购房人依法维权,开发企业必须积极配合;购房人希望继续履行合同的,可交付使用,相关信息记入房屋交易登记系统。

上海市住建委和相关部门要求,各区要按照清理整顿工作的原则和要求,结合本区实际情况,细化工作方案,平稳推进相关工作。

上海市政府支持已购商住房业主合法维权

针对上海市部分业主的维权行为,上海市政府于6月12号发文称,商住房清理整顿工作的对象,是违法违规开发商。清理整顿工作必须坚持依法合规,切实维护购房人的合法权益。

上海市从年初开始清理整顿商住房。1月初,该市叫停了“类住宅”项目网签,之后,对商办项目改变房屋使用性质进行清理,清理对象包括:擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等。

5月17日,上海市政府正式下发商住房整顿方案,对在售项目区分不同情况进行清理整顿。其中影响最大的,是已售但未交付的商住房。

方案规定:对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,必须恢复商业办公功能,不符合要求的不得交付,不得办理房屋交易登记手续。

这就意味着已经购买了商住房的业主,最后到手的是纯商业属性物业,不能用于居住。随后,受影响业主进行了各种形式的维权,要求能够以网签为界,承认商住两用的历史过往,即允许已经网签的物业保留居住功能。

通常来说,写字楼一层只要一个公共卫生间就够了。但是为了能够按照住宅的标准销售,类住宅项目通常要进行一定程度的改造,大体上有以下几道工序:

把面积比较大的办公室切割成面积相对小的住宅。

在每户安装独立的卫生间,卫生间需要上下水。

安装住户做饭需要的燃气。

安装隔断,将规划层高相对比较高(通常是5米)的房子变成复式结构(2×2.5米)的两层,也就是我们现在说的LOFT。

拆掉了上下水,住户就没有厕所了;拆掉了燃气,住户就不能生火做饭;拆掉LOFT和隔断,大部分房子都会面积缩水,总之,就是让人住不成。

这里面用的关键字是拆,实际上也是真拆,尤其是没有经过规划验收、没有交房的类住宅,清理整治工作就是把这些改掉的部分还原成土地原本的规划。被销售人员哄着购买商住房的外地购房人最终倒了霉。

买商改住、类住宅项目的主力人群有两种,一种是限购人士,一种是投资者。因为商改住项目通常存在一些先天不足,所以没有特殊情况通常不会有人青睐这种项目。

商改住项目一般具备如下特征:

销售宣传“酒店式公寓”、“SOHO”、“LOFT”

项目名称一般比较商业化

土地使用年限是40年或50年

公摊面积大

水电物业比较贵

住户里面有不少公司

通常不是封闭小区

价格是周边住宅的2/3

便宜、不限购、地理位置不错,这几个要素综合起来,似乎让这类房屋充满吸引力,这类房屋的实际销售情况却并没有大家想象的那么火爆。至少在别的住宅一房难求的时候,类住宅项目的房源数量都相对比较多。

这类房屋有以下几个缺点。

首先是公摊面积大,100平方米的住宅现在通常会做成两居室或者三居室,而100平方米的类住宅只能做成一居室。普通住宅的公摊比例一般是15%—25%,而类住宅的公摊比例则是45%—50%,也就是100平方米的房子,实际上使用面积只有一半。

其次是土地使用年限也很短,由于从拿地到开发要经过一段时间,买到类住宅项目之后,你会发现土地使用年限可能只剩下二三十年了。

最后,类住宅本身就不是当住宅设计的,所以也不会太符合一般人的居住习惯,有比较明显的隔音问题、邻居问题(各种皮包公司、培训班、发廊都可以开在类住宅小区的任何一层楼里)、封闭问题。

做商改住项目的开发商一般也不是很有实力的开发商,如果能合法赚钱,没有人愿意冒违法的风险,这样做必然是自身实力不足。当开发商对违法行为存在侥幸心理的时候,通常对购房人也没有什么契约精神。销售的时候开发商百般宣传,到了交房的时候又把一切风险甩给普通购房人。

一般说来,买商改住项目后业主维权的比例,至少是买住宅项目的三到五倍,如果你细心地去查一下北京、上海已经交付使用的类住宅项目,几乎没有哪个是没有毛病的!

以上说的这些都是类住宅卖不出去的理由,并不是政府整治类住宅的理由。对于类住宅,变更土地性质和规划用途本身就是一项大罪。在北京、上海这种城市,影响限购政策实施、影响人口纾解计划是类住宅被清理整治的重要原因。一旦遇到政府严厉地执行各种政策,最后受损的其实还是类住宅的购房人。如果你不想加入他们的维权队伍,最好不要购买这类房子。

最后需要说明的是,并不是商住房就一定不能买,只是不建议买。同时也不是所有的商住房都等同于类住宅,因为我国允许一块土地有多种使用性质。比如很多小区都存在底商,底商的土地使用年限可能是40年、50年,但是上面的住宅还是70年的。总之,土地性质和规划用途才是关键,该是什么就是什么。

本文来源:https://www.jxxyjl.com/guojizhengce/9547.html

  • [深圳交通违章网上缴费深圳交通违章罚款网上缴费吗]深圳交通违章网上缴费,深圳交通违章罚款网上缴费

    开车一不小心就会收到一张罚款,车主若不处理违章罚款车辆不予年审、转户。那么违章罚款怎么交?深圳市违章罚款去哪交?深圳市车子在外地违章罚款要怎么交?深圳市车子外地违章可以在深圳市缴纳罚款吗?深圳市各交警大队地址在哪?深圳市交通违章罚款要怎么交?可以网银支付吗?目前深圳市交警罚款除在银行柜面、移动POS--经济政策...

    发布于:2019-11-20

    详细阅读
  • 北京住房公积金提取新政策_重庆住房公积金提取条件新政策

    【2016年重庆住房公积金提取条件】1 职工或其直系亲属(配偶、子女、父母)购买自住住房付清购房价款,且满足以下条件的:(1)购买商品房的,自购房合同备案登记之日起1年内或取得房屋所有权证之日起1年内的。(2)购买房改房的,自签订购房合同之日起1年内或取得房屋所有权证之日起1年内的。(3)购买拆迁安--住房公积金...

    发布于:2019-11-10

    详细阅读
  • [关于最新政策]关于最新十大党员互评意见【汇总】

    十大党员互评意见1、同志生活上乐于助人,善于团结,平易近人。工作上吃苦耐劳。思想上自觉地同以胡锦涛同志为核心的党中央保持一致,但是工作作风过于拘谨不够大胆。2、同志生活上尊敬师长,团结同学,工作上乐于助人,是老师的好帮手,同学的好朋友,思想上坚持四项基本原则,注意学习马列主义、毛泽东思想、邓小平理论--整改方案...

    发布于:2019-10-13

    详细阅读
  • 【大病医疗保险报销后还可二次报销】河北医疗保险报销报销比例及流程

    我省日前发布的《关于做好2015年城镇居民基本医疗保险工作的通知》指出,从今年起,我省城镇居民个人缴费标准将在去年基础上提高30元,达到人均不低于120元。医保缴费额度高了,待遇也将随之水涨船高,政策范围内住院费用报销比例将达到75%左右。我省个人缴费今年涨30元按照规定,2015年河北省城镇居民医--医疗保险...

    发布于:2019-09-29

    详细阅读
  • 2019年大病医保新政策|湖北大病医保新政策,湖北大病医保范围及报销比例

    11月6日,《省人民政府办公厅关于进一步做好城乡居民大病保险工作的通知》公布。明年起,湖北省城乡参保居民患大病后,再次报销比例不少于55%,比目前提高5个百分点。大病医疗起付标准上调为1 2万元,参保者报销额度也调整至一年最高不低于30万元。哪些人能参保?大病保险的参保对象为:参加湖北省城镇居民基本--医疗保险...

    发布于:2019-09-29

    详细阅读
  • 【新农村医保住院报销比例是多少钱】新农村医保住院报销比例是多少

    一、新农村医保的门诊补偿范围及比例  1、当你生病了,而且病情不算严重的时候,相信你更多是选择自己村里的卫生室去做简单的治疗;那而根据2017年新农村医保的政策,你在村卫生室及村中心卫生室看病就诊时只能报销你花费金额的60%,同时规定了每次就诊处方药费限额10元,卫生院医生临时补液处方药费限额50元--医疗保险...

    发布于:2019-09-28

    详细阅读
  • 关于天津医保新政策_关于天津医保新政【最新】

    2017天津医保政策如下政策一:降低门诊“门槛费”——面向全体参保人员目前,天津市职工医保门诊起付线为:在职职工和不满60周岁退休人员800元、不满70周岁退休人员700元、满70周岁退休人员650元;居民医保门诊起付线统一为500元。《意见》规定,参保人员门诊就医,医疗费用连续1年、2年、3年及以--医疗保险...

    发布于:2019-09-28

    详细阅读
  • 农村大病救助政策|山东大病救助政策及补贴标准 大病救助包括哪些病

    山东启动了全省大病保险制度建设工作。参加居民基本医疗保险的人员,全部纳入大病医保范围;居民、职工若使用了18种抗肿瘤药物,一个医疗年度内最多可获20万元的单独补偿;农村贫困人口,大病保险起付标准降了一半。综合施策之下,老百姓大病就医实际报销比例可达七成。“救护车一响,一头猪白养。”罹患大病,让一些家--医疗保险...

    发布于:2019-09-28

    详细阅读
  • 大病医疗保险报销后还可二次报销|大连市医疗保险如何报销及报销比例和报销流程

    大连市医疗保险如何报销的呢?小编整理详情如下:大连人社局发布2018年医保新政策,其中对于住院门槛费做了调整。原来的政策规定:职工医保参保人关于住院起付标准待遇:年度内首次住院的,三级医院为850元(大医附一、附二为1200元),二级医院及专科医院为500元,一级医院为300元。年度内第二次及以上住--医疗保险...

    发布于:2019-09-28

    详细阅读
  • [退休年龄最新规定2018]东莞市退休年龄最新规定,男女职工退休年龄新政策

    2018年东莞市退休年龄最新规定,男女职工退休年龄新政策我国人社部部长尹蔚民表示,我国将实施“渐进式延迟退休”,争取今年完成方案制定,后年正式推出,方案推出至少五年后。估计延迟退休政策实施以后,受影响的老年劳动者对待政策的态度总体分为两种,一种是不愿意继续工作,另一种愿意继续工作。你是属于哪一种呢?--新政策...

    发布于:2019-08-30

    详细阅读

Copyright @ 2011- 江夏教育网 All Rights Reserved. 版权所有

免责声明 :本网站尊重并保护知识产权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果我们转载的作品侵犯了您的权利,请在一个月内通知我们,我们会及时删除。

 京ICP备18818288号-1