合肥二手房交易流程及费用_永州市二手房交易流程及费用及税费计算方法

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永州二手房交易流程

一、找房看房：买方看房，与卖家商定价格、付款方式、交房日期等。

二、查房档案：有意向的购买，双方持房产证原件或按揭合同原件及相关证件前往房产局查房档案。

三、签订存量房交易合同：针对房价、定金、首期款、贷款申请时间、税费支付方式、交房日期等问题，双方经协商确认后，直接签交易合同，把商议内容写入合同，并支付定金。

四、银行贷款：买方向银行申请贷款预批，审批通过后，与银行签订贷款合同。 

五、契税及房产税缴纳：签订购房合同后，卖方进行纳税申报;买方缴纳契税并取得完税单。针对征收的城市，双方需往房产交易中心，根据买方房屋所有状况，按国家规定申请房产税征免认定、缴纳房产税和交易手续费。

六、房屋过户：买卖双方前往房产交易中心受理交易过户。

七、房屋交接：双方按照合同，验收房屋设施，结清水电、煤气、有线电视、物业等费用，并办理过户，买方支付房屋尾款交接，领钥匙收房。

永州二手房交易税费

1.营业税：房屋产权满五年免征，未满五年按房价的5.8%缴纳。卖方承担;

2.土地增值税：房屋产权满五年免征，未满五年按房价的1%预缴纳，按超率累进税率计算，多退少补。卖方承担;

3.所得税：房屋产权满五年免征，未满五年按房价1%或房屋原价—房屋现价差额的20%缴纳。卖方承担;

4.房屋交易手续费：按房屋建筑面积6元/平方米交纳双方承担;

5.房屋产权登记费：80元。买方承担;

根据城市政策法规差异，具体费用会有所不同，但收费项目大体一致。

永州二手房交易注意事项

一、确认房屋产权的可靠度

房屋产权的可靠度是购买的首要条件。在购买二手房时，注意房主与卖方人是否相符，且须前往房管局查询产权证的真伪。

二、核查房屋面积和内部设施结构

签订购房合同时，买方核查房屋实际面积、建筑面积及使用面积，与产权证上是否相符，最安全方法：在签订合同前，进行房屋面积测量核查。此外，需了解房屋内部结构、承重墙位置等，对房屋内部深入观察，检查有无走线不合理、管线破损、管道破裂、墙壁皲裂等问题。

二手房交易税费新政策:住房营业税2018新政策

对于二手房交易税费来讲，近日的政策就是今年的330房贷新政，将住房营业税的免征期限由5年改为了2年。要说住房营业税从5改2到2改5的一系列变幻历程，这十年中也是在不断发生变化的。

2006年5月31日国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，要求二手房交易营业税5年免征。

2008年12月29日，财政部、国家税务总局联合下发《关于个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2008]174号)，将营业税征免年限从原政策中的5年改为2年。 

2011年，《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税201112号)曾规定二手房交易营业税2改5。

2015年3月30日，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

所以，目前住房营业税的算法是

如果是普通住房，只要房屋满了2年住房营业税就免征;如果不到2年，住房营业税=对外销售房屋的销售价格×5.56%。

如果不是普通住房，不满2年的住房营业税=对外销售房屋的销售价格×5.56%;满2年的住房营业税=(售房收入-购买房屋价款)×5.56%。

二手房交易税费新政策: 房产交易税之个人所得税新政策

以京版为例：

此前北京二手房个人所得税可以按照出售价与购买价差额的20%征收，也可以按照本次房屋交易价的1%征收。现在，北京二手房交易个人所得税依旧按照2013年发布的京版国五条细则征收：“通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征”。

三、水电煤、物业费及周边环境考察

多数人买房是为了居住，因此需对水电、物业费、供暖费等加以了解。最好实地考察周边环境，是否存在影响居住的客观因素，房屋周边公共建设是否齐全，交通是否便利。

四、确认房屋产权的完整性

购房过程中，双方达成协议后，原户主会要求购房者尽快签购房合同。签合同前，买方确认房屋产权的完整性，是否存在房屋抵押、房产共有人等情况。

五、先过户还是先交钱的问题

双方签订合同后，存在先交钱还是先过户的问题。从买方角度出发，为了降低经济损失的风险，务必要完成房屋过户后，将全部房款转移给原户主。

二手房如何卖出高价

1、分析购房者的心理

部分购房者选二手房是为了孩子上学、交通地段好等，所以，当你在出售房子时，要从几个角度出发，了解购房者的需求，然后根据购房者的需求对房子进行阐述，让他无法拒绝。

2、突出自己房子的优势

突出房子优势，并不是掩盖房子的劣势，在卖房时，坚持诚实的原则，只有真诚才能促成交易，所以在卖房时，要在真诚的基础上，突出房子的优势，让购房者了解房子的优点。当然，房子的缺点不要刻意掩盖，会让购房者觉得你没诚意，从而降低完交几率。

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