[四川省物业管理条例实施细则]丹东市物业管理条例实施细则全文【最新版】

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丹东市物业管理实施细则

第一章　总　则

第一条　为进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等法律、法规规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条　丹东市城市市区内的物业管理、使用及其监督适用本细则。

第三条　本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第四条 丹东市住房和城乡建设委员会(房产)(以下简称市物业主管部门)负责丹东市城市市区内物业管理的监督管理工作。

规划、物价等有关行政管理部门按照各自职责,协助做好丹东市行政区域范围内物业管理的监督管理工作。

第五条 物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协助市物业主管部门对物业管理活动进行监督管理。

第二章　业主、业主大会和业主委员会

第六条　房屋所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等法律、法规规定的权利，并应当履行相应的义务。

第七条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》规定的职责。

第八条　符合成立业主大会条件的，由街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组建成立首次业主大会会议筹备组，选举产生业主委员会。

第九条　物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的市物业主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

锦州市物业管理办法
第一章　总　　则
第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，促进和谐社区建设，根据国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等规定，结合本市实际，制定本办法。 
第二条　本办法适用于本市市区内的物业管理、使用、维护及其监督管理活动。
新建住宅物业应当实行物业管理；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，推行物业管理；旧住宅区物业推行多种形式的专项管理。
第三条　本市物业管理活动的监督管理，按照属地原则，以区监督管理为主，建立市、区、街道（乡镇人民政府）、社区多级监督管理体系。

第二章　职责划分
第四条　市房地产行政主管部门、区房地产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会应当按照下列规定，协调配合，各负其责，共同做好物业管理活动的监督管理工作： 　　
（一）市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，其主要职责：
1、贯彻执行物业管理的法律、法规、规章以及有关政策，制定本市物业管理的相关配套措施，制定全市物业管理发展规划；
2、负责三级物业服务企业资质审批管理，同时对申报国家一级、二级物业服务企业资质提出审查意见；
3、负责住宅专项维修资金的监督管理； 
4、负责物业管理区域达标考评以及等级评定； 　　　
5、协调、指导各相关部门的物业管理； 　　　
6、负责指导市物业服务协会开展工作。 　　
（二）区房地产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，其主要职责： 　　 
1、负责物业管理法律、法规、规章以及有关政策的贯彻落实；
2、负责协议选聘物业服务企业及招投标选聘物业服务企业的备案；
3、负责物业服务企业向其提存的物业服务履约保证金的监督管理； 　　
4、负责物业承接查验的监督管理； 　　
5、负责划分物业管理区域； 　　
6、负责物业管理区域环境卫生的监督管理；
7、负责指导街道办事处对物业管理活动进行监督管理； 　　
8、负责业主大会、业主委员会的监督和指导； 　　
9、负责业主委员会成立备案工作；　
10、负责受理本辖区物业管理投诉，查处物业管理违法行为。
（三）街道办事处（乡镇人民政府）的主要职责： 　　
1、指导本辖区内业主召开首次业主大会会议、选举产生业主委员会以及换届工作；
2、负责本辖区内业主委员会成立备案工作； 　　
3、指导、协调本辖区内物业服务企业、业主委员会、社区居民委员会开展物业管理工作； 　　
4、指导本辖区内物业服务企业对物业管理违法行为向有关部门报告； 　　
5、受理本辖区内物业管理投诉，调解物业管理纠纷。 　　
（四）社区居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，履行以下主要职责： 　　
1、协助物业服务企业开展物业服务工作； 　　
2、指导业主大会、业主委员会及业主开展自治管理活动； 　　
3、配合街道办事处组织召开首次业主大会会议、选举产生业主委员会以及换届工作； 　　
4、调解物业管理活动纠纷； 　　
5、劝阻违法拆改房屋和私自搭建建（构）筑物、损坏公共设施等行为，并向有关部门报告。 　　
社区居民委员会应当设置专（兼）职人员，具体负责物业管理活动的监督管理工作，并接受房地产行政主管部门的指导。 
第五条　市、区建设、规划、城管综合执法（城管监察）、公安（消防）、物价、工商、环境保护等相关部门在物业管理活动的监督管理工作中应当履行下列职责： 　　
（一）建设部门负责建设单位向其提存的物业质量保修抵押金的监督管理，负责保修期限和保修范围内的物业保修责任的监督管理； 
（二）规划部门负责核定、验收物业及配套设施是否按照批准的规划设计进行建设的监督管理； 
（三）城管综合执法（城管监察）部门负责私搭乱建、乱堆乱放、饲养畜禽、圈地、耕种等违法行为的查处；
（四）公安（消防）部门负责指导物业服务企业划分停车位及确定在物业管理区域内合理的行车路线，对任意在住宅小区内堆放易燃易爆物品、阻碍消防通道以及强行停放油罐车、危险品车的行为进行处理，定期对消防设施和消防安全工作进行检查和指导，对娱乐场所、居民区等噪声扰民行为进行处理； 　
（五）物价部门负责制定物业服务收费管理办法，定期公布物业服务收费政府指导价格，依法查处价格违法行为； 　　
（六）工商部门负责物业服务企业注册，核发营业执照，依法对企业经营行为进行监督管理； 　　
（七）环境保护部门负责对物业管理区域内经营场所排放油烟污染，生产、建筑噪声扰民等行为进行处理。　　
第六条　市物业服务协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，促进行业健康发展，公布物业服务收费价格行情，协助房地产行政主管部门加强物业管理活动的监督管理，促进物业服务企业提高服务质量和服务水平。
第七条　建立物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，由物业管理活动中相关职能部门及专业经营单位、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主等各方代表组成。
物业管理联席会议主要协调解决下列问题：
（一）业主委员会不依法履行职责问题；
（二）业主委员会换届过程中出现的问题； 
（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；
（四）提前终止物业服务合同的问题；
（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；
（六）因水、电、气等公共设施管网改造引发的问题；
（七）需要协调解决的其他物业管理问题。
第三章　业主、业主大会及业主委员会
第八条　房屋的所有权人为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。
第九条　业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织，由物业管理区域内的全体业主组成。业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。业主通过业主大会对全体业主的共同利益事项作出决定和进行管理，业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。 
同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会，选举产生一个业主委员会。只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十条　物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，应当成立业主大会。
本条所称的交付，是指建设项目竣工验收，已具备入住条件，业主办理完入住手续。
第十一条　物业管理区域已具备业主大会成立条件，建设单位或者业主可以直接向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面申请。
建设单位应当向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提供筹备首次业主大会会议所需的文件资料，并报告区房地产行政主管部门。
首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。 
第十二条　街道办事处（乡镇人民政府）应当自接到建设单位或者业主书面意见之日起30日内，会同区房地产行政主管部门对小区业主加强宣传、动员，组织指导成立业主大会筹备组，由业主大会筹备组负责业主大会的筹备工作。
业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会代表组成。筹备组成员人员为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。 
第十三条　业主大会筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； 
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； 
（三）草拟业主大会议事规则和管理规约；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
第十四条　业主大会筹备组应当自组成之日起30日内，在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，召开首次业主大会会议，通过业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会。
第十五条　划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第十六条　业主大会决定的事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）改变共有部分的用途；
（八）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（九）法律法规

(一)物业管理区域证明;

(二)房屋及建筑物面积清册;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)交付使用共用设施设备的证明;

(六)物业管理用房配置证明;

(七)其他有关的文件资料 。

第十条　首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

第十一条　业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)代表产生的具体办法是：

(一)业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。具体标准为5万平方米以下(含5万平方米)多层住宅1个单元选出1个业主代表，高层住宅每8层(含8层)选出1个业主代表，5万平方米至10万平方米(含10万平方米)多层住宅2-3个单元选出1个业主代表，高层住宅每6层(含6层)选出1个业主代表，10万平方米以上的多层住宅每栋楼选出1名业主代表，高层住宅每4层(含4层)选出1个业主代表。业主代表的产生需经相关业主一半以上业主签字同意。

(二)由物业所在地的街道办事处推举代表1名，任筹备组组长。

(三)由物业所在地的社区居民委员会推举1至2名代表。

(四)由建设单位推举1至2名代表。

筹备组成员名单应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。

第十二条　筹备组应当做好以下筹备工作：

(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(五)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单;

(六)制定业主委员会选举办法;

(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十三条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。

召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程在小区内公告。

第十四条　业主大会作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会对筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数，由业主大会议事规则约定。

业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十五条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。

物业管理区域内有20%以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十六条　业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合《物业管理条例》规定的条件。

业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行《物业管理条例》规定的职责。

第十七条　业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向市物业主管部门和街道办事处、镇人民政府备案：

(一)业主大会会议记录和会议决定;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会委员的名单;

(五)业主大会会议的各项表决情况记录。

市物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。

第十八条　业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。

业主委员会召开会议应有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开3日前在物业管理区域内公告，听取业主和物业使用人的建议和意见。

第十九条　业主委员会由5至11人单数组成。业主委员会委员的任期由业主大会议事规则规定。每届任期不超过5年。

业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，可以由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会，重新选举业主委员会。

业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日起10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

第二十条　业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。

第二十一条　业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本细则第第十七条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，街道办事处或镇人民政府、居民委员会应当组织全体业主召开。

业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。

第二十二条 因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的、新一届业主委员会产生之前，发生物业服务企业停止服务或其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处或镇人民政府代行业主委员会职责。

第二十三条　管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。

第二十四条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。

第二十五条 房屋出售率达到50%以上的原有住宅区，业主委员会的选举产生参照以上条款进行。

第三章　前期物业管理

第二十六条　建设单位应当在销售物业前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。

建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。

第五十六条 发生危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金。

第六章　法律责任

第五十七条　凡违反物业管理相关规定的，物业主管部门依据《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等有关法律、法规予以处罚。

第五十八条　物业主管部门及其他有关行政主管部门的工作人员有违反物业管理法律、法规、规章和本细则有关规定的行为，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。  

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