烂尾楼是什么意思在烂尾楼问题上政府怎么处理_烂尾楼是什么意思在烂尾楼问题上政府怎么处理

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烂尾楼是什么意思？烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。烂尾楼破坏城市形象，浪费土地资源，破坏投资者信心。对居民生活带来不便。
烂尾楼形成原因：
（1）局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，工程后续资金跟不上，只好下马。例如，海南、北海等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。当时房地产投资额增长率远远高于销售额增长率，其中占很大比重是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。

（2）由于国际经济环境激烈变化，断了资金来源，被迫停工。例如上海的烂尾楼就大多是在1997年东南亚金融风暴时形成的。

（3）市场定位不准，暗淡的销售前景，迫使投资者要“改弦易辙”，停工求变。例如位于南京市闹市区新街口的某烂尾楼，十年内盖了又停，停了又盖，一个重要原因就是在投资决策时对产品的定位和市场风险认识不足。

（4）因施工质量低劣，被迫停工。温州市某烂尾楼，地处寸土寸金的城市中心，建了8年多，始终无法竣工。由于存在严重的质量问题，只好爆破拆除。

（5）债权债务等各种纠纷缠身，导致停工。

烂尾楼的教训是：要把房地产业的发展放到国家和地区的宏观经济环境中来很好地把握，保持与宏观经济的协调。房地产业是国民经济的重要支柱产业和基础性产业。房地产业增长适当超前一点，有利于拉动宏观经济的发展。但如果超前得太多，则又会对宏观经济发展产生负面作用。产生大量烂尾楼的深层原因，就是房地产业发展大大超越了国家或地区的经济发展水平。
各地烂尾楼怎么处理？

所谓的烂尾楼，分为主动烂尾和被动烂尾。
主动烂尾：
开发商拿地了后，开工建设，结果市场发生根本性变化，已入市的房子根本卖不掉，原来所谓的需求都是炒作起来的，作为以盈利为目的的开发商心理那个心酸啊，掂量了下，房子建了也卖不掉，再继续投钱下去就是败家，没办法，只能放弃继续建设，让它烂尾。如果是市场的原因导致的，主动烂尾的肯定不止一家，政府根本管不来、也没那么多钱去管，其他开发商也不傻，没人愿意去接手这样项目，这样的烂尾楼基本上会一直烂尾下去，直到政策或需求有支撑的时候。最有说服力的例子就是鄂尔多斯，现在那边仍有大量烂尾楼无人管理。
具体见@刘浩昆通过诸位的观察，「中国式鬼城」的数量还在继续增加吗，对该城市的介绍。
这种情况下，你觉得老百姓是傻子吗？不可期的贬值的商品谁会买/投资？买了住在一堆空城里，周边什么配套都没有，等死/发霉吗？
被动烂尾：
通常情况是开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规等原因导致的。对于以上情况烂尾，如果不是市场问题，会有政府来找你的，各地政府采取的手段不一，缺资金的，政府会限期三至六个月由企业筹措资金或引进合作伙伴联合开发建设，逾期仍无法实施的，由政府依法收回项目，并向社会公开招标，重新确定实施单位等；涉及经济纠纷的，要打官司，政府也会插手；违法违规的，政府会要求在指定日期内改造；对于开发商破产、或开发商经过努力改正依然无法继续项目施工的，政府将依法收回项目对外招标，或者开发商自己找到接盘侠，一般这种情况下，项目的价格会便宜很多，市场要是没问题，必会吸引大量逐利的开发商接盘。烂尾楼改造好了，市场又没问题的话，配套、价格等都不错的话，老百姓才不管以前是不是烂尾，一窝蜂的就买了。

兼并重组

企业兼并重组：指在企业竞争中，一部分企业因为某些原因无法继续正常运行，考虑到员工等各方面利益，按照一定的程序进行的企业兼并和股权转让，从而实现企业的变型，达到企业重组的目的。

　一、企业兼并重组的主要形式

　　1、承担债务式：兼并方承担被兼并方的全部债权债务，接收被兼并方全部资产，安置被兼并方全部职工，从而成为被兼并企业的出资者；

　　2、出资购买式：兼并方出资购买被兼并方的全部资产；

　　3、控股式：兼并方通过收购或资产转换等方式，取得被兼并企业的控股权；

　　4、授权经营式：被兼并方的出资者将被兼并企业全部资产授权给兼并方经营；

　　5、合并式：两个或两个以上企业通过签订协议实现合并，组成一个新的企业。

　二、企业兼并重组的一般原则

1、坚持企业相互自愿协商的原则，不受地区所有制行业隶属关系限制；

　　2、符合国家有关法律法规及产业政策，立足优势互补，有利于优化结构，提高经济效益；

　　3、兼并方有承担被兼并企业的债务和向被兼并企业增加资金投入，盘活存量资产，搞活企业的能力；

　　4、不得损害社会公共利益，不得损害债权人和职工的权益，不得形成垄断和妨碍公平竞争；

　　5、符合建立现代企业制度的方向，按照新的企业经营机制运行，促进国有企业的改革改组改造，加强企业管理。

　三、企业兼并重组的一般程序

1、被兼并企业进行清产核资，清理债权债务，搞好产权界定；

　　2、兼并双方共同提出可行性报告，征求被兼并企业债权银行意见并征得主要债权人同意。股份制公司必须通过董事会或股东会形成决议；

　　3、就兼并的有关事宜，通过召开职代会征求双方企业职工的意见；

　　4、兼并双方就兼并的形式和资产债权债务担保的处置办法及职工的安置方案等兼并基本内容进行协商，达成兼并意向性协议；

　　5、需要企业所在地地方政府提供优惠政策的，应由地方政府提出审查意见；

　　6、同级人民政府或授权能代表兼并企业双方出资者的机构部门对兼并作出决定；

　　7、对涉及特殊行业的兼并，对大中型国有和国有控股企业上市公司的兼并以及省属企业的兼并，应分别由地方政府省属企业的主管部门报省经贸委会同银行财政劳动等有关部门提出审核意见后，报省政府审批；涉及上市公司的兼并重组还应征求证券监管机构的意见；其他国有小型及国有控股小型企业兼并重组的审批由各市（地州）人民政府行政公署或授权部门审批；

在烂尾楼问题上政府怎么处理：
1、拍卖：到底值多少钱？

广州一处烂尾楼：一槌拍了8500万。该拍卖标的为占地4868平方米、处于新街口繁华地带、属南京大地建设（集团）股份有限公司所有、原规划为27层的高楼，但由于资金等方面的问题，只建成了地下三层，地上部分却是一直搁置。知情人士告诉记者，对这样的房产，说好听点叫在建工程，说难听点，其实就是烂尾楼。最后，它被一家房地产公司以8500万元的低价成功拍得。

2、炸毁了事：财政收入只有三亿元人民币的海南省三亚市，为维护城市环境，挑战六十八宗、一百万平方米的半拉子工程，向其发出不建则炸的通牒。

3、政府倾斜政策：商品房预售制度暂不宜废除；预售制度暂不宜废一次性缴地价可减少烂尾楼；严重影响城市形象贵阳7条严规整治烂尾楼；盘活停缓建工程天津向烂尾楼开刀。

4、包装变脸：(1)烂尾楼可否变成艺术仓库？烂尾楼这个城市物质文明发展留下的痼疾是否可以在艺术家的手里变废为宝呢？按照如上所说，烂尾楼完全可以变成一个大型的艺术仓库，可以演戏可以做装置艺术，可以搞画展甚至就做成一个艺术博览中心。艺术家需要一个普通的空间。烂尾楼需要内容和新的生命力。(2)烂尾楼变成星级公寓。(3)烂尾楼转成经济适用房海口房市消费新亮点。(4)将建成绿地或广场中银烂尾楼爆破方案确定。

解决高招

海南：资产运作

烂尾楼现象最严重的海南省，采取资产运作的方式加大处置烂尾楼的力度。即组建一个具有独立法人资格的海南省资产管理公司，专门负责承接、管理和处置国有独资商业银行协议移交的积压房地产，并向国有独资商业银行偿还资金。在处置过程中，对市场前景好、确有开发价值的项目，有关国有独资商业银行可根据有关规定，给予贷款支持，封闭运行。

北海：重新包装

北海大多数烂尾楼屹立在寸土寸金的闹市区里，有着很好的地理优势。开发商争吃烂尾楼，重新进行包装后开发，而市民也能够接受包装后的烂尾楼。

广州：市场机制

将解决和预防烂尾楼作为今后城市规划、建设和管理的一项重要工作。依靠市场机制的作用，促进和培育国有土地使用权二级市场的发展，通过为烂尾楼的依法转让提供更多的渠道从根本上解决问题。对原建设单位无力开发建设但有开发价值的烂尾楼，可通过有形市场交易等方式调整土地使用单位。对建设单位自身原因造成的烂尾楼，政府将加大监督管理力度，建立有效约束机制，促使烂尾楼续建。

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