【房地产降价约谈】房地产降价 ,万科降价被罚4000万

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随着房地产调控的步步紧逼，一向不差钱的房地产开发商开始感受到阵阵寒意。卖股、卖地、卖项目，十八般武艺上阵，难解房地产企业的巨额资金饥渴。有专家预计，未来一段时间房价很可能将出现较为明显的松动迹象。
房地产降价 2014：

市场风声紧融资活动频

在国内严厉的信贷调控下，银行及资本市场等融资渠道被堵塞。近期陆续有市场消息显示，部分房地产开发商出现卖股、卖地、卖项目现象，筹集资金动作频频。

5月16日，恒大地产发布公告，华人置业以5亿美元（约38.75亿港元）入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目的49％权益，恒大则拥有另外的51％股权。出让项目面积约134万平方米。

3月29日，中粮地产发布公告，为补充流动资金，公司根据2010年第二次临时股东大会决议，已通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券970.07万股，尚余8554.17万股。

这并不是中粮地产第一次卖股换取流动资金。中粮地产曾于1月5日公告称，截至2010年末公司已出售持有的招商证券1651.42万股，产生税后利润约2.23亿元。

3月5日，北京城建宣布拟收购北京中鸿房地产开发有限公司持有的世纪鸿城公司45％股权及其相应债权。

上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，房企筹措资金，首先考虑的是银行信贷，其次是降价促销，最后才会卖股、卖地、卖项目。因此，部分房企出售资产，正反映资金链趋于紧张。

资金链状况进入预警

多家研究机构表示，房地产开发企业本年资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行、商品房销售金额增速难以大幅回升、个人购房贷款余额增速回落等因素，将导致房地产开发企业资金链状况不断恶化。

一方面是房地产投资增速依然维持高位。1－4月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3％。另一方面是楼市销售乏力，资金大量沉淀。据北京房地产交易管理网及北京中原地产统计，截至5月31日，北京住宅总库存达到10.13万套，环比4月新增3000多套。

投中集团旗下CVSource统计显示，今年1月至5月，中国房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债等形式融资的案例仅为5例，包括广汇股份定向增发、青建集团发行短期债券、上海上实两次发行中期票据、莱蒙国际IPO等，总金额不足70亿元人民币，而2010年的规模超过400亿元人民币。

一些房地产企业转向信托业务。根据中国信托业协会的统计，今年一季度信托公司投向房地产领域的资金余额为4868.88亿元，接近去年同期的两倍，其中新增投资房地产的信托资金规模为710.98亿元。但当前房地产信托融资成本达到12％至17％，也让一些房地产企业还款风险加大。

在此情况下，房企被迫自掏腰包。国家统计局数据显示，今年14月房地产企业自筹资金比重处于历史高位，达到37.4％，接近2008年楼市萧条时期38.7％的高点。

杨红旭认为，目前全国房地产开发企业资金来源增速明显慢于投资增速，出现了少有的投资增速反超资金来源增速的现象，企业融资环境明显趋紧。今年二季度房企资金可能进入预警区间，达到与2008年类似的紧张状态。

　征地拆迁腐败案例
　　原本是工业用地却按住宅用地补偿，因土地性质不同，3800多万国有资产被侵吞。在湘桂铁路扩能改造项目中，公职人员与被征收户内外勾结骗取高额补偿款，广西柳江县日前查处这一窝案，涉案金额近5000万元，涉案人员24人，其中公职人员17人。


　《经济参考报》记者采访了解到，在柳江县湘桂铁路扩能改造项目窝案中，多起案件采取种房套取补贴形式。每平方米违法建筑，成本仅需几百元，拆迁时却可能套取几千元赔偿款。而这并非个案，近年来，只要重点项目涉及征地拆迁的地方，都存在这种现象。而一些手握国家征地拆迁补偿资金管理分配权的征地拆迁部门工作人员利用职务便利，违法审核，通过让一些被征收户伪造材料等方式，大肆骗取国家征地补偿资金，涉案金额动辄数十万元甚至数千万元，致使国有资产大量流失。

乌龙赔偿3800多万

工业用地的补偿标准是每平方米507元，而住宅用地补偿标准为每平方米2140元，这宗工业用地却按住宅用地进行补偿，致使国有资产流失3880多万元。检察机关一位办案人员告诉《经济参考报》记者。

检察机关初步查明，在湘桂铁路扩能改造过程中，位于柳江县第二工业园区内的柳州市汇利丰茧丝绸有限责任公司的土地是工业用地，而其土地使用证上显示的土地性质为住宅用地。由于这一错误没有及时纠正，巨额国有资产被侵吞。

查明的事实显示，柳江县征地拆迁办公室主任覃浪山在兼任湘桂铁路扩能改造柳江段征地拆迁工作领导小组办公室（以下简称柳江县‘铁办’）副主任期间，在其负责的湘桂铁路柳江段第二、第三工业园区征地拆迁工作中，对汇利丰公司提交的土地使用权属材料没有严格按照政府文件规定尽到审核职责，未认真审核把关，就作为复审人签字。作为柳江县铁办工作人员的韦某专也没有认真核实相关材料。由于覃浪山、韦某专失职渎职，汇利丰公司2万平方米工业用地得以按照住宅用地获得补偿，使得这家公司获得了1.15亿元拆迁补偿款，其中多套取补偿款达3886 .54万元。

按照汇利丰公司提供的材料，该公司在工业园区有2万平方米的住宅用地，住宅用地占公司总土地面积的80%，显然不符合常理。作为征地拆迁工作人员，竟然没有发现问题，竟不调取土地原始档案认真审核就签字发放补偿款。办案人员说。

由于为汇利丰公司办理存在错误的土地使用证的国土局工作人员已经去世，办案人员对办证过程是否存在利益输送难以调查。

日前，柳州市柳北区人民法院公开开庭审理此案。庭上透露的信息显示，检察和公安机关仅追回被套取巨款中的1500万元，还有2300多万元未能追回。

公职人员自己种房自己拆

《经济参考报》记者采访得知，一些消息灵通人士根据提前获知的征地拆迁信息突击种房套取补偿。柳江县国土局几名干部就通过违规办理土地使用证，突击抢建违法建筑，套取超过200万元拆迁补偿。

中原集团研究部高级经理刘渊表示，随着融资环境恶化，预计房地产行业内生存境况将发生分化，中小企业更加难过，兼并重组将持续上演。

Wind统计数据显示，2011年1月至5月末，国内房地产行业收购兼并金额已经达到193亿元，超过2010年全年150亿元的总量。

小规模降价促销暗潮涌动

房企以价促量的现象尚未大面积出现，房价总体保持稳定，但小规模的降价促销活动正暗潮涌动。

据市场消息，4月30日中海地产在深圳降价促销，随后在南京、重庆、上海等地相继打出降价旗号。5月底武汉万科旗下的万科红郡打出抱歉光谷，拉低你房屋均价1000元。

降价潮正面临临界点。刘渊表示，房企手中或许还握有可支撑半年的现金，但降价潮却未必要等到半年之后。在市场浓厚的观望气氛中，率先降价能吸引买房者的光顾，也能借此筹措资金，趁土地价格处于低位囤积，为后期发展蓄势。

上海易居房地产的一份报告表示，在楼市持续低迷、融资环境恶化、企业资金状况不佳的形势下，如何将储备的土地、待售商品房等企业存货快速转化为销售收入已成为房地产开发企业发展的关键。建议开发商采取销售为王的市场策略取代利益最大化的市场策略，将资金回笼放在企业阶段性战略的首位，积极采取打折、促销等方式快速销售。

广发证券房地产行业分析师赵强预计，三季度房地产行业可能会有较大规模促销活动，降价幅度大约在10％。
万科降价被罚4000万 ：
近期网络转载万科2008年降价被南京市物价局罚款4千万一文引起轩然大波。联系到当前楼市正处在一个微妙期，以及多年来楼市调控的屡调屡涨，不少网友发出质疑：政府怎么能对降价施以重罚？对此，昨日南京市物价局通过官方微博发表声明，表示从未对降价企业处罚，处罚的都是违规涨价的企业。
王石的这段言论出于何处呢？记者查询发现，这是来自于王石近日在接受中国新闻周刊采访时的一段对话，文中提到2008年，南京市政府给万科开了4000万罚款单。为什么？因为降价。这就是物价局开的。我们一般认为你物价局更应该管的是哄抬物价啊，但物价局说你降价是为了垄断。这篇专访经各大网站转载后，被记住的就剩下这样一个结论：王石曾因降价在南京被处罚了4000万元。
其实，2008年万科在南京被处罚一事曾经闹得沸沸扬扬，许多老业主至今对当年的万科价格门事件记忆犹新。这一事件也被当时中青报、法制周报等多家媒体追踪报道，并经新华网、搜狐网等很多门户网站转载后广为传播。
从现在能在搜狐网上找到的一篇2008年时的报道看，当年南京市物价局批复的万科光明城市三期基准价格为7360元／平方米，加上5％的浮动率，不过7728元／平方米。然而，南京那时房市火爆，该项目10幢楼的前8幢销售一空，平均销售价格达到8450元／平方米，这意味着，最后2幢楼王只有按3964元／平方米销售，才能满足物价局的规定，这显然是万科无法接受的，也是前期已经出手的购房者不能接受的，于是业主将万科告到了南京市物价局。
这里要解释的是，当年南京的房价管理模式与2009年金融危机后的新模式还不一样。2007年5月，为控制房价过快上涨，南京市执行严格的一房一价政策，要求各楼盘必须严格执行物价部门价格核定制度，在楼盘销售前，对各套商品房明码标价，一房一价，在物价部门核定基准价后，开发商不得擅自更改，顶多可上下浮动5%。同时，对地产商利润率的上限控制为8％。由于万科光明城市三期前8栋楼销售价格的确超出了物价局核准的范围，南京市物价局后来给万科开出了天价罚单。

昨日，南京市物价局也对此发表声明表示，2009年以前，南京市对普通住宅商品房价格实行政府指导价管理，控制最高价格。此前对于突破商品房最高销售价格的开发企业曾作出过行政处罚，但从未对降价销售的企业处罚，不存在降价罚款。

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