关于商住房的最新消息_上海商住房最新消息 买商住房是否有风险

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上海商住房遭“灭顶之灾”！投资客刚需客彷徨不安，你还敢跟吗？

“不要在上海，留下了你的青春，却留不下你的人。”这是上海之前多个楼盘打的广告语，的确，无论是北漂沪漂还是深漂，过了正月十五之后再次回到了一线城市，买房又成为了很多人不得不考虑的问题，而外地人由于严格的限购又没有购房资格，不限购、不限贷的复式loft也算是实现了不少人想要在上海安家的买房梦，且不限购的政策也成为了不少投资者的最后一块宝地。

不过，最近情况发生了很大的变化，看似“很美好”的商住房，却被推上了风口浪尖之上。日前，一份题为《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》的文件图片在房地产圈热传。文件要求已锁定的区内15个“类住宅”项目整改恢复商办用途，在3月底之前，拆除隔墙、上下水管道还有煤气管线。

上海商住房遭“灭顶之灾”

在房地产市场，商改住是一个比较敏感的话题。一方面，因为牵涉到可能的违规问题，开发商多以打擦边球的方式私底下进行；另一方面，因为灰色利益的存在，在一些地区这种问题却又屡禁不绝。

继1月6日暂停百余商住项目网签之后，近日上海市商住项目的新政实锤落在了闵行区。据介绍，《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》显示，此次主要整改项目，是将小单元合并成大单元，如果无法合并，那么需要将若干小单元合并销售，此外，卫生间也不能单独在房间内设置，需要设置在公共部位。所有的整改工作将在4月底前完成，整改完成后，闵行区规土局将进行验收，之后才能入住或者销售。已经集体入住的项目将不在整改的范围内。

目前，上海的商住物业整顿由闵行区和嘉定区先行试点，上海其他城区还没有具体的整改细则出台，开发商也都在观望。

“类住宅”的概念大家听说过吗？所谓类住宅，就是“类似住宅”，但土地使用性质并非住宅，而按照住宅标准建设并宣传、销售的房子，比如商住房、LOFT、酒店式公寓等。

商住房过去不限购，但是现在也开始限购了，比如北京在2017年就出台了关于商业、办公类项目的限购政策，而上海也在清理类住宅项目。

在我国，大部分情况下，土地和房屋由两个彼此独立的体系管理——国土部门和房屋管理部门。国土局负责拍卖土地，办理土地使用权证。房管局负责监督房屋建设，颁发房产证。现在二证合一，统称不动产登记证。 

城市规划并不是直接对楼宇进行规划，而是对土地进行规划。规划部门将城市切割成一块块不同性质的用地，比如住宅、商用、办公、工业、教育等，再由国土局挂牌出售或者划拨，由开发商及其他单位进行建设。

不同性质的土地有不同的使用年限。土地年限按照用途不同分为70、50、40年，这一套还是1998年从香港学过来的，那时起在全国范围内开始取消福利分房制度。

70年产权的住宅用地相对较贵，拍卖的门槛也比较高。有不少城市严格控制土地供应，住宅用地一地难求，但是城市的需求在不断扩大——随着实体经济的衰退，住宅成了很重要的保值工具，价格水涨船高。有不少开发商就打起了歪主意：用非住宅的土地开发住宅，于是就有了土地性质是办公、商用、工业、教育、科研甚至在集体土地上开发的住宅。

这些住宅由于在规划的时候并不是住宅，所以往往要先按照办公、商用的要求做规划设计，在通过规划验收之后再进行改造。上海把这类性质的住宅叫作类住宅，而北京则把它们称作商改住。

近年来，全国像雨后春笋一样冒出了大量的商改住项目，大部分时间这些打着政策擦边球的项目都潜伏在法律监管的灰色地带。打击商改住的方法大体上有以下几种：禁止网签；停发房产证；不通燃气。

以上这些手段都不能非常有效地打击商改住项目，因为开发商可以通过商品房预售取得大量购房者的资金，而不办房产证和燃气，影响的都是购房者，对开发商的利益没有根本影响。上海清理类住宅的行动在原来的基础上更进一步，它是通过拆除独立卫生间上下水、燃气来实现的。

知情人士告诉小编，闵行区“类住宅”处置工作其实已经在进行了，这次处置工作非常严厉。

而闵行区一商住项目已经对外表示，已经收到区政府正式的整改意见，正在进行自行整改，而且区政府下达的命令是在三月底之前拆除围墙、隔墙，拆除上下水管道，燃气管线。

业主对峙新政之变该谁买单？

单看闵行区的文件，得到的情况是已经集体入住的项目将不在整改的范围内。不过，小编从微博上，看到了这样一则消息，据绿地峰尚汇业主“Annie美静”近日反映，小区门口出现了特勤：“莫名其妙被当成罪犯一样被武装人员全天候盯着，进出盘查询问。请给我们公道，给我们人权。”从业主稍显激烈的表述中已可看出目前剑拔弩张的对立氛围。

有业主表示，绿地峰尚汇原定的交房时间是2016年6月，但却因故延期交房，直到10月业主才真正拿到钥匙。

由于是毛坯房，业主便纷纷自行开始进行房屋装修，可到了2月19日，小区门口突然出现成批的特勤，甚至搭起了帐篷，日夜看守，禁止除业主以外的其他外人进入，尤其是装修工人。

投资客和刚需客彷徨不安

面对这种局面，投资客和刚需客内心都十分忐忑。去年年底在宝山区购置了一套商住房的周先生表示，“虽然现在商住物业整顿还只是在闵行区，但上海别的区应该不久也会开始行动，心里还是非常担心自己的房子受影响，毕竟还没有交房。”

而之前准备购置一套商住房作为婚房的朱先生，也打消了这个念头，表示会再等等，还是买住宅类的房子比较放心。

在上海工作了两年的许先生也表示，“我已经交了两年社保，再等三年，就有购房资格了，本来之前也动过买商住房的念头，现在彻底死心了，还是安心再等几年吧。”

而一些已经屯了多套商住房在手的投资客，则非常担心房子不好出手，甚至有人认为，“商住公寓投资价值归零。”

专家：建议不要盲目做投资折腾成本高

易居研究院智库中心研究总监严跃进对小编表示，必须承认目前酒店式公寓的销售中，或存在投资客和刚需客对半的情况，换而言之，存在部分刚需购房者购房节奏被打乱的现象。从解决住房的角度看，如果是有三年以上社保的，建议耐心等待，毕竟酒店式公寓本身在解决户口等方面都是有很多障碍的。后续等符合购房条件以后再进行购房。而对于投资者来说建议不要盲目做投资，毕竟折腾的成本是很高的。

“另外后续对于急于解决住房的群体来说，认购上海周边城市依然是一个比较好的选择，比如说类似嘉善等城市，相对来说第一套购房是不限购的。从自住的角度看，以认购现房甚至是精装修物业为主，这样可以直接入住。”严跃进指出。

收紧商住各地已经开始行动

看来在“房子不是用来炒的”之下，对商办物业采取行动，可能是2017年开局后房地产整治的重大动作。而且这一行动不单单是上海，其他几大城市均已开始有所行动。

天津：

2月16日，天津市政府网消息，天津市规划局、国土房管局、建委联合发出《关于酒店型公寓建设管理相关文件失效的通知》显示，天津市将不再新批酒店式公寓项目。已出让并签订合同的地块中含酒店型公寓的项目，仍按原通知规定办理相关手续。

天津市规划系统相关人士明确，未来所有性质土地都不会新批酒店式公寓项目。

北京：

2016年8月，北京多部门参与召开《关于严格遏制商改住项目研讨会》，要求把尚未销售的项目列清单，方案重新审查，但此后尚未出结果和文件。

官方今年的相关表态也已经有两次。1月14日，北京市委常委、副市长陈刚在参加丰台区代表团审议时透露，今年北京仍会对“商改住”进行清理整治，已经停止对商改住性质土地的供应。1月26日，首都之窗的《北京市“疏解整治促提升”专项行动2017年工作计划》指出，要研究清理整治存量“商改住”项目政策措施，并建立长效管控机制，严格控制“商改住”项目增量。

“限购限贷”之下的“擦边球”未来还有戏么？

事实上，商办物业变成具有居住功能的物业销售在上海持续多年，已经是住宅市场的有力补充，多年来受到限购人群和投资者的追捧。商住两用房被视为“限购限贷”政策之下的“擦边球”产品。2016年全年，上海土地市场卖出的87宗土地中，商办地为49宗。而此次整改打破了政府、开发商和购房者多年来形成的默契。那么，未来商住房是否还有打民用擦边球的可能？

严跃进认为，对于已经购买这类商住房的，后面的政策会积极引导这类物业朝着住宅属性去转变。当然这种转变背后还要考虑一个问题，就是要征收相应的土地出让金费用，主要是向开发商收取，而不是像购房者收取。对于已经形成大型社区的商住房来说，后期会考虑对这类住房进行调整，使它成为普通商品住宅区。

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