[沈阳市拆迁补偿标准2015]沈阳市拆迁补偿标准规定,沈阳市拆迁旧城改造补偿条例

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拆迁面积补贴最低标准从45平提高到50平,政府部门征收国有土地房屋，被征收人不仅可以参与征收补偿方案修改，还能自主决定选哪家评估机构给自家房子估价。

由于缺乏地方立法依据，近年来，征收工作带来的负面影响日益凸现。如征收程序不规范，补偿标准不统一，部门职责不明确，日常监管措施缺失等问题。2015年2月1日起，《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》将正式实施，不仅提高了补偿标准和最低补偿面积，还把选择评估机构的权力交给了被征收人。

对于“房屋征收前一楼扎堆窗改门，补偿数额高低不一不透明”的问题，《办法》也首次明确，“窗改门”房征收补偿按照门市房评估价的70%给。

亮点1

面积补贴最低标准从45平提至50平

《办法》由原来对不足45平方米的住宅房屋给予面积补贴提高到对不足50平方米的住宅房屋给予面积补贴。补贴面积=50平方米-被征收房屋建筑面积。《办法》特殊考虑了低保、低保边缘户的补偿问题。第三十一条规定：征收建筑面积低于50平方米的低保、低保边缘户家庭合法住宅房屋时，选择货币补偿的，补贴面积部分按照市场评估价格计算。选择产权调换的，原建筑面积与改善面积之和不足50平方米的，按照50平方米安置，不收取差价款。

亮点2

市场价上增加20%～30%上浮比例

与国家条例相比，沈阳市补偿标准在市场价格基础上增加了20%～30%的上浮比例，具体上浮比例由区、县(市)人民政府根据征收项目所处区位、被征收房屋不同户型、建筑年代、结构等实际情况确定。

亮点3

“窗改门”变明补按门市房70%给

由于历史遗留问题，沈阳“窗改门”数目众多。即利用地面一层住宅从事经营的房屋，它们在产权登记上是住宅，但往往有工商执照和税务登记。

《办法》出台前，沈阳没有严格统一的“窗改门”补偿标准，在具体执行时会考虑到其经营性质，在住宅补偿标准上适当增加补偿金额，如有的繁华地段按每平增1000元，不繁华的每平增800元。但由于补偿标准不一，常常引发纠纷矛盾。

2014-2018年松原市棚户区改造项目运营及投资机会研究报告
第一章棚户区改造概念综述
第一节棚户区改造的概念
一、棚户区改造的形成
二、棚户区改造的范围
三、棚户区改造的要求
四、棚户区改造的进程
第二节国家棚户区改造的政策措施
一、棚户区改造的政策
二、棚户区改造的意义
三、棚户区改造的目标
四、棚户区改造的挑战
五、棚户区改造的措施

第二章2013-松原市城市发展背景环境
第一节松原市城市发展经济水平
一、松原市区域经济发展水平
二、松原市固定资产投资
二、松原市产业结构分析
三、工业经济运行情况
四、城乡居民收支水平
第二节松原市城市生态环境分析
一、地理位置
二、自然环境
三、生态景观
四、资源分布
第三节松原市棚户区改造政策环境
一、政策环境综述
二、房地产政策
三、重要政策分析
第四节松原市棚户区改造社会环境
一、人口数量分析
二、消费市场分析
三、招商引资情况
四、居民住房情况

第三章2013-松原市土地市场分析
第一节松原市城市规划布局
一、土地总体布局
二、工业用地布局
三、商业用地布局
四、住宅用地布局
第二节松原市土地供应分析
一、土地推出情况
二、土地推出分布
第三节松原市土地成交分
一、土地成交状况
二、土地成交分布
第四节松原市土地供需分析
第五节松原市用地供应计划

第四章2013-松原市房地产市场分析
第一节松原市房地产投资开发分析
第二节松原市房地产市场供需分析
一、房地产供应状况
二、商品房销售情况
三、房地产成交分析
（一）住宅成交情况
（二）商铺成交情况
（三）写字楼成交情况
四、二手房市场分析
第三节松原市房地产楼盘分析
一、松原市房地产推盘情况
二、松原市房地产优惠盘情况
第四节松原市房地产价格走势
一、商务楼盘价格走势
二、商品住宅价格走势
三、主要楼盘价格情况
第五节松原市安居工程建设情况
一、保障房项目开工情况
二、新增租赁补贴户数
三、新增廉租住房规模
四、新增经适房规模
五、新增公租房规模

第五章2013-松原市棚户区改造进程
第一节松原市城市更新现状
一、松原市城市发展现状
二、松原市城镇化水平
三、松原市城市更新进展
第二节松原市棚户区改造规划
一、松原市棚户区改造规划
二、松原市棚户区改造规模
三、松原市棚户区改造优惠政策
（一）资金
（二）土地
（三）税收
（四）安置补偿
四、松原市棚户区改造最新进展
第三节松原市棚户区改造的机会分析
一、棚户区改造给房企带来的利好
二、松原市棚户区改造近期重点地区
三、松原市棚户区改造启动重点项目

第六章棚户区改造的运作模式与支持系统
第一节棚户区改造的运作模式
一、棚户区改造三种运作模式
二、发挥政府主导的特殊作用
三、采用市场化运作的新途径
第二节棚户区改造的保障机制
一、棚户区改造的土地利用运作机制
二、棚户区改造项目的社会评价机制
三、棚户区改造与住房保障的联动机制
第三节棚户区改造的综合支持系统
一、建立综合支持系统应遵循的原则
二、建立综合支持系统的核心内容
第四节棚户区改造拆迁补偿模式分析
一、补偿方式分析
（一）货币补偿
（二）产权调换
二、安置方式分析
（一）就地安置
（二）异地安置
第五节棚户区公共设施开发运营模式
一、工程项目融资代建制
二、村民投资参股经营模式
三、pfi(私人主动融资)
四、分阶段的建设时序控制

第七章松原市棚户区改造运作策略研究
第一节棚户区改造对房地产的影响
一、对房地产市场供给的影响
二、对房地产市场需求的影响
三、对房地产价格走势的影响
第二节棚户区改造难点分析
一、拆迁安置难点
二、商业运作难点
三、规划设计风险大
四、融资难点
第三节棚户区改造难点对策
<城市棚户区改造研究与实践>一、政府的作用
二、开发商的角色
三、被拆迁人的配合
第四节棚户区改造项目开发运作要点
一、棚户区改造项目价值链条二、棚户区改造土地运营阶段
（一）前期准备
（二）拆迁实施
（三）开发实施

第八章松原市棚户区改造项目定位策略
第一节棚户区改造项目发展策略
一、区域发展配合整体规划
二、打造城市形象，创立区域品牌
三、保留传统文化，传承历史文明
四、市场为导向，建设新商业中心
五、整合多种资源，促进旅游业发展
第二节棚户区改造项目区域战略定位
一、定位依据
二、战略定位
三、定位描述
四、实现方式
五、效益评估
第三节区域形象定位
一、定位思路
二、形象因素
三、定位阐述
第四节城市功能与产业设置原则
一、区域特色原则
二、适当多样化原则
三、相对集中原则
四、互补发展原则
第五节区域城市功能与产业结构定位
一、可发展的功能与产业
（一）城市功能设置
（二）产业设置
二、功能与产业配置
（一）基础功能
（二）核心功能
（三）相关功能

第九章棚户区改造案例分析
第一节棚户区改造案例一
一、棚户区改造背景
二、棚户区改造规划及规模
三、棚户区改造现状分析
四、棚户区改造模式分析
第二节棚户区改造案例二
一、棚户区改造背景
二、棚户区改造规划及规模
三、棚户区改造现状分析
四、棚户区改造模式分析
第三节棚户区改造案例三
一、棚户区改造背景
二、棚户区改造规划及规模
三、棚户区改造现状分析
四、棚户区改造模式分析
第四节棚户区改造案例四
一、棚户区改造背景
二、棚户区改造规划及规模
三、棚户区改造现状分析
四、棚户区改造模式分析
第五节棚户区改造案例五
一、棚户区改造背景
二、棚户区改造规划及规模
三、棚户区改造现状分析
四、棚户区改造模式分析

第十章松原市棚户区改造项目整体包装及推广策略
第一节招商引资策略
一、总体策略
二、策略具体分解
（一）规划为本、配套先行
（二）改善环境、以地招商
（三）外引内联、项目促建
（四）动开发、板块出世
三、招商操作要点
第二节整体包装策略
一、总体形象策略
二、历史文化概念包装建议
三、商业概念包装建议
四、现场包装建议

《办法》第四十条规定：对利用地面一层住宅从事经营房屋符合条件的经营部分，选择货币补偿的，可以按照经营性非住宅房屋房地产市场评估价格的70%标准补偿，将“暗补变为明补”。并可享受住宅房屋临时安置补助费、搬迁奖励费，但不给予停产停业损失费补偿。

亮点4

门市停业补偿按房产评估价6%给

对停产停业损失补偿，沈阳参照了全国多数城市普遍做法，又结合沈阳市的实际情况，细化了停产停业损失补偿标准。《办法》第三十九条规定：征收非住宅房屋被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋房地产市场评估价格的6%一次性给予停产停业损失补偿费。

亮点5

超半数不认同听证修改补偿方案

《办法》要求，区、县(市)人民政府应当组织相关部门对征收补偿方案进行论证，并征得市房屋征收主管部门同意后予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

政府应当将征求意见情况、根据公众和被征收人意见修改后的方案，在征求意见期限结束后15日内予以公布。

因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合征收法规、规章规定的，区、县(市)人民政府应就要组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

看清补偿条件

啥样“窗改门”才能给补偿

(一)房屋征收决定公告时，正在经营且依法取得营业执照，连续经营时间超过两年以上；(二)依法取得税务登记证并有两年以上纳税记录；(三)营业执照的营业地点与被征收房屋的位置相一致；(四)2011年8月1日《沈阳市城乡规划条例》施行前，已实际经营的房屋。

啥样能领停产停业损失补偿费

(一)具有土地、房屋权属证明，或者经依法认定为合法建筑；(二)具有有效的工商营业执照、税务登记证；(三)具有征收决定公告发布前一个月的有效完税证明。

啥样未经登记房屋能得到补偿

未经登记房屋经区、县(市)人民政府组织相关部门认定后，符合下列条件之一的，应当给予相应补偿：(一)1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》颁布前，具有土地、规划等审批文件的住宅房屋应当按照有证房屋给予补偿;(二)1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》颁布前，自建、自住的具备独立生活条件住宅房屋，应当按照有证房屋70%给予补偿；(三)1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》颁布后，房屋征收公告前，自建、自住的具备独立生活条件住宅房屋，其权利人具有房屋征收范围内的独立户口，在本市城市规划区域内确无其他住房，且未得到过征收补偿的低保、低保边缘户，应当按照有证房屋60%给予补偿。

五类“骗补”行为不给补偿

房屋征收范围确定后，征收范围内的单位和个人不得进行下列不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿：(一)新建、改建和扩建房屋及附属物；(二)改变房屋和土地用途；(三)房屋租赁；(四)企业工商登记；(五)其他不当增加补偿费用的行为。

拆迁补偿焦点11问

1征收补偿按照啥价格给

第十六条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

2如何选定具体评估机构

市房屋征收主管部门对评估机构核准后，将符合条件的评估机构名单在征收范围内公示。由区、县(市)房屋征收部门向被征收人发放征求意见选票，期限为10天；房屋征收部门负责统计反馈意见，并经市房屋征收主管部门确认后公布结果。

收回的反馈意见选票应当超过被征收人总数的50%。超过收回反馈意见选票50%且得票最多的评估机构方可确定为该项目的评估机构。

评估机构选择率达不到反馈意见选票50%的，由区、县(市)房屋征收部门选择得票排名前3家评估机构，向被征收人再次发放征求意见选票，期限为5天。

区、县(市)房屋征收部门再次统计反馈意见，并经市房屋征收主管部门确认后公布结果。收回的反馈意见选票应当超过被征收人总数的50%。超过收回反馈意见选票50%且得票最多的评估机构方可确定为该项目的评估机构。

上述方式未能确定评估机构的，在得票排名前3家评估机构中，采取抽签方式随机确定。区、县(市)房屋征收部门应当提前3天将抽签时间和地点在现场公示，并邀请公证机构到场公证。

3评估单位估价是否合理谁来管

沈阳市房屋征收主管部门对从事房屋征收工作的房地产价格评估机构实行信用管理制度，每年度公布名录。

4市民认为评估价不合理怎么办

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

5对征收补偿决定不认可怎么办

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

6房屋征收后影响孩子学区吗

被征收房屋涉及的在校中、小学生，可以在原学区或者征收后户口所在地学区就读，学校不得收取择校费或者以非本学区学生为由收取其他费用。

7什么情况可以选择就近回迁

被征收人选择房屋产权调换的，区、县(市)人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的区、县(市)人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

8停业损失超过补偿标准给赔吗

被征收人认为其停产停业损失超过上述停产停业损失补偿标准的，应当向区、县(市)房屋征收部门提供房屋征收公告前两年经审计的单位财务报表及税务机关出具的依法纳税证明等相关材料，由区、县(市)房屋征收部门委托评估机构按照评估确定。

9从多层安置到高层面积怎么算

就近就地安置住宅房屋，由多层(含平房)到高层的，按照被征收房屋建筑面积10%～20%给予改善面积。由高层到高层或者由多层(含平房)到多层的，按照被征收房屋建筑面积5%给予改善面积。异地安置住宅房屋，土地级别每降一类，改善面积增加10%。

10安置面积超原住宅怎么补偿

就近就地安置住宅房屋，原建筑面积与改善面积不收取费用，超过两面积之和的部分，15平(含)以下的，按照被征收房屋房地产市场评估价格结算，15平以上部分，按照安置房屋市场价格结算。

11异地安置面积超原住宅咋算

异地安置住宅房屋，原建筑面积与改善面积不收取费用，超过两面积之和的部分，15平(含)以下的，按照被征收房屋房地产市场评估价格与安置房屋市场价格两者最低价格结算，15平以上部分，按照安置房屋市场价格结算。

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